Depuis sa mise en place en 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a profondément modifié le paysage immobilier français. Cet impôt, successeur de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), cible exclusivement les biens immobiliers et laisse de côté les autres types de patrimoine. Quel impact a-t-il eu sur le marché de l’immobilier et quelles stratégies ont adopté les contribuables pour optimiser leur situation fiscale ?
Les changements apportés par l’impôt sur la fortune immobilière
L’IFI est entré en vigueur le 1er janvier 2018, dans le cadre de la loi de finances pour 2018. Il a pour objectif principal de recentrer l’imposition des plus grandes fortunes françaises sur les biens immobiliers, et non plus sur l’ensemble du patrimoine comme c’était le cas avec l’ISF. Ainsi, seuls les biens immobiliers et les droits réels immobiliers sont concernés par cet impôt.
Pour être redevable de l’IFI, il faut posséder un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros. Le barème d’imposition reste identique à celui de l’ISF, avec un taux allant de 0,50% à 1,50% selon la valeur du patrimoine. Toutefois, certaines exonérations et abattements ont été supprimés ou modifiés, ce qui peut influer sur le montant de l’impôt à payer.
Les conséquences de l’IFI sur le marché immobilier
L’une des principales conséquences de l’instauration de l’IFI a été une augmentation de la pression fiscale sur les propriétaires immobiliers. En effet, en ciblant uniquement les biens immobiliers, l’IFI a conduit à une hausse du nombre de contribuables redevables de cet impôt, passant de 358 000 avec l’ISF à près de 400 000 avec l’IFI.
Cette hausse de la pression fiscale a eu un impact direct sur le marché immobilier, avec notamment une diminution des transactions dans le segment du haut de gamme et du luxe. Les vendeurs sont en effet plus réticents à céder leurs biens pour éviter une imposition trop élevée. À l’inverse, les acheteurs potentiels peuvent également être dissuadés par le coût fiscal lié à la détention d’un patrimoine immobilier important.
Par ailleurs, l’IFI a également entraîné une modification des comportements d’investissement. Afin d’échapper à cet impôt ou d’en minimiser les conséquences, certains contribuables ont choisi de diversifier leur patrimoine en se tournant vers des placements financiers non imposables à l’IFI (actions, obligations…), au détriment de l’immobilier. Cette évolution peut avoir un impact à long terme sur l’équilibre entre l’offre et la demande sur le marché immobilier.
Les stratégies d’optimisation fiscale face à l’IFI
Face à cette nouvelle donne fiscale, les contribuables concernés par l’IFI ont développé différentes stratégies d’optimisation pour réduire leur imposition. L’une des principales consiste à recourir au démembrement de propriété, qui permet de séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier. En effet, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI, ce qui permet au nu-propriétaire d’échapper à cet impôt.
Une autre solution consiste à investir dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), qui regroupent plusieurs biens immobiliers et sont gérés par une société de gestion. Ces placements permettent une mutualisation des risques et une diversification du patrimoine, tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux.
Enfin, il est également possible de réduire son IFI en réalisant des dons à des œuvres caritatives. En effet, les dons effectués auprès d’organismes reconnus d’utilité publique ou d’intérêt général ouvrent droit à une réduction d’impôt égale à 75% du montant du don, dans la limite de 50 000 euros.
En conclusion, l’impôt sur la fortune immobilière a profondément modifié le paysage immobilier français, en mettant davantage l’accent sur l’imposition des biens immobiliers. Cette évolution a eu un impact direct sur le marché immobilier, avec une diminution des transactions et une modification des comportements d’investissement. Pour optimiser leur situation fiscale, les contribuables concernés ont développé différentes stratégies, telles que le démembrement de propriété ou l’investissement dans des placements immobiliers diversifiés.