Face à la crise du logement et à l’augmentation constante des loyers, l’encadrement des loyers est devenu une réalité dans certaines zones tendues en France. Comment fonctionne cet encadrement et quels sont les enjeux pour les propriétaires et les locataires ? Cet article fait le point sur la situation.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure mise en place par la loi Alur de 2014 et initiée par la ministre du Logement de l’époque, Cécile Duflot. L’objectif principal de cette mesure est de réguler les loyers, notamment dans les zones où la demande locative est très forte et où les prix ont fortement augmenté ces dernières années. Concrètement, il s’agit de plafonner les loyers en fonction de critères précis (surface, localisation, type de logement) afin d’éviter des abus de la part des propriétaires et d’améliorer l’accès au logement pour tous.
Les zones tendues concernées
L’encadrement des loyers ne concerne pas tout le territoire français mais seulement certaines zones dites « tendues ». Il s’agit des agglomérations où la demande locative est très importante et où les loyers ont fortement augmenté ces dernières années. En France, 28 agglomérations sont concernées, dont Paris, Lyon, Marseille, Toulouse ou encore Bordeaux. La liste précise des communes concernées est disponible sur le site du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales. Les propriétaires qui mettent en location un logement dans ces zones doivent respecter les plafonds de loyers fixés par la loi.
Les critères pris en compte pour l’encadrement
Pour déterminer les plafonds de loyers applicables, plusieurs critères sont pris en compte. Tout d’abord, la localisation du logement est primordiale : plus le quartier est recherché, plus le loyer pourra être élevé. Ensuite, la surface du logement intervient également dans le calcul du loyer maximal autorisé. Enfin, le type de logement (meublé ou non meublé) et la date de construction de l’immeuble sont également des éléments à prendre en compte.
Les sanctions en cas de non-respect
Les propriétaires qui ne respectent pas les plafonds de loyers fixés par l’encadrement encourent des sanctions financières. En effet, si un locataire constate que son loyer dépasse le montant maximal autorisé, il peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) afin de demander une baisse de loyer. Si aucune solution amiable n’est trouvée, le locataire peut alors saisir le tribunal d’instance pour faire valoir ses droits. En cas de condamnation, le propriétaire peut être contraint de rembourser au locataire le trop-perçu de loyer depuis le début du bail et de baisser le loyer pour l’avenir. De plus, une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale peut être infligée.
Un bilan mitigé
Si l’encadrement des loyers a permis de freiner la hausse des loyers dans certaines zones tendues, son bilan est toutefois nuancé. En effet, selon une étude réalisée par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) en 2016, près de 30 % des logements mis en location à Paris ne respectaient pas les plafonds fixés par l’encadrement. De plus, certains propriétaires ont choisi de contourner cette mesure en transformant leurs logements en meublés touristiques, moins soumis à régulation, ou en augmentant les charges locatives. Toutefois, cette mesure reste un outil important pour lutter contre la crise du logement et garantir un accès au logement pour tous.
L’encadrement des loyers est donc une réalité dans certaines zones tendues en France, visant à réguler les loyers et protéger les locataires face à la flambée des prix. Si cette mesure a montré ses limites et reste perfectible, elle constitue néanmoins un levier essentiel dans la lutte contre la crise du logement et l’accès à un logement décent pour tous.