Les obligations du vendeur

L’immobilier est un secteur très réglementé. Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, le vendeur a des obligations. S’il arrive qu’il les viole, il engage sa responsabilité contractuelle, voire délictuelle. Toute violation peut statuer l’annulation de la vente suivant la décision en justice. Dans le cas échéant, une allocation de dommages et intérêts peut aussi avoir lieu.

Les diagnostics immobiliers

Pour assurer de proposer un logement décent en vente, le vendeur doit obligatoirement fournir des diagnostics immobiliers. Outre cette production, il a également une obligation précontractuelle d’information envers l’acheteur. Cela signifie en effet qu’avant de conclure la vente, il doit communiquer de bonne foi toutes les informations dont il dispose et même s’il estime que cela peut influencer négativement l’engagement de l’acheteur. La réalisation de ces diagnostics offre donc une garantie pour l’acheteur et une protection pour le vendeur. Lors de l’intervention du diagnostiqueur, un vendeur ne peut pas dissimuler par exemple un dégât des eaux caché sous les papiers peints.

Obligation de conformité

La loi oblige le vendeur d’un bien immobilier à délivrer le logement dans l’état où il se trouve au moment de la vente. Entre la période de conclusion de la vente et la remise des clés à l’acheteur, cette obligation de conformité implique essentiellement une obligation de surveillance.

Garantie contre l’éviction

Pour garantir à l’acheteur la possession paisible du bien vendu, il y a ce qu’on appelle garantie contre l’éviction. Cela signifie qu’en aucun cas le vendeur ne peut entreprendre aucune action pouvant limiter le droit et surtout la jouissance de l’acheteur. Cette garantie protège l’acheteur contre :

  • Toute élévation de mur sur le terrain voisin pour restreindre l’ensoleillement de la propriété cédée.
  • La revendication par un tiers d’une partie de la surface de l’immeuble en invoquant une servitude non mentionnée dans l’acte de vente.

Garantie contre les vices cachés

Pour cette fois-ci, on parle de l’obligation du vendeur professionnel. Ce dernier a en effet des obligations spécifiques auxquelles s’ajouter les obligations citées auparavant. On parle de vices cachés quand un ou plusieurs défauts rendent le bien ou un élément de celui-ci impropre à l’usage ou réduit sensiblement cet usage au point que l’acheteur n’aurait pas accompli la transaction ou aurait pu verser un prix moins élevé. S’il y a lieu violation de cette obligation, le vendeur professionnel s’expose au risque :

  • D’une action estimatoire l’exigeant a restitué partiellement le prix, dont le montant sera fixé par le juge.
  • D’une autre action rédhibitoire pouvant entraîner la nullité de la vente ainsi que la restitution du bien et du prix payé par l’acheteur.

Toutes ces obligations feront bien évidemment partie intégrante du contrat de vente. Le bail est rédigé en vue de protéger en priorité les acquéreurs, mais il laisse également au vendeur un levier pour se prémunir de toutes mauvaises surprises venant de la part de l’acheteur.

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