Un bail de location est souvent une source de litige entre le propriétaire et le locataire. Afin de prévenir tout conflit, il est important de connaître les lois qui encadrent les actions en matière de location immobilière.
Le préavis immobilier
Quand un propriétaire met un bien à louer, il est dans son obligation d’établir un contrat de bail qui stipulera les droits et responsabilités de chacun, ainsi que les délais de préavis. Le préavis de cessation de la location est pris en compte à partir de la date où le bailleur reçoit la lettre de résiliation de contrat de bail en main propre, par voie d’huissier ou en lettre recommandée avec accusé de réception. Ce préavis est en général de 3 mois, mais il y a certaines exceptions sous conditions.
Le préavis réduit à 1 mois
La loi Macron de 2015 réduit le préavis à 1 mois lorsque les conditions requises sont complètes. Cette réduction s’applique en effet à tous les baux dans les zones tendues et ce quelle que soit la date de signature du bail. Les zones tendues regroupent les secteurs d’urbanisation où l’effectif de la population est supérieur à 50 000 habitants. Elles concernent également les zones qui connaissent un déséquilibre important entre demande et offre de logements, provoquant ainsi des difficultés d’accès au logement. Cette loi indique également que le préavis réduit à 1 mois ne concerne que les habitations principales. Pour une location à titre commercial par contre le délai réglementaire de préavis reste inchangeable, fixé à 3 mois.
Un contrat de bail est-il modifiable ?
A la signature du contrat de bail, le propriétaire donne le droit au locataire de jouir du bien immobilier pendant une période déterminée. Généralement, elle est fixée à 3 ans, prolongée par tacite reconduction pour des périodes d’un an :
- 3 ans minimum pour une location d’un logement vide.
- 1 an pour une location d’un logement meublé.
Mais la question est, est-ce que le contrat de bail est modifiable. Oui, il peut être modifié s’il arrive que le locataire choisisse de partir plus tôt que prévu, le contrat va donc changer de nom. D’autres facteurs peuvent également être la raison de la modification d’un contrat de bail :
- Changement d’adresse du bailleur
- Modification du logement
- Changements sur la surface habitable.
Un bail est modifiable dans la mesure où les deux preneurs sont tous tenus au courant de toutes les modifications. Le dressage d’un avenant aux clauses suivra ensuite obligatoirement.
La résiliation du bailleur
En matière de location immobilière, à tout moment, le propriétaire peut mettre fin au bail, mais il lui faudra des motifs sérieux avec une obligation de délai de préavis de 6 mois. Il peut reprendre son bien pour des raisons personnelles (vente, pour le besoin de sa famille, etc) ou si le locataire ne respecte pas les conditions du bail (non-paiement de loyer, destruction du bien).
Départ sans préavis
Certaines circonstances peuvent permettre au locataire de quitter un logement sans préavis et sans avoir besoin de l’accord du bailleur. Toutefois, il lui faudra des preuves justifiées par un huissier, des copies de demandes adressées au propriétaire pour effectuer les travaux nécessaires restés sans réponse ou des certificats médicaux. Dans la plupart des cas, c’est l’insalubrité de l’habitat qui pousse un locataire à quitter un logement sans préavis vu que l’humidité laisse des conséquences néfastes sur la santé des occupants.